El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha decidido el caso de SOTO SOLA V. REGISTRADORA DE LA PROPIEDAD, 2013 TSPR 115 de fecha 9 de octubre de 2013. La decisión autoriza la inscripción de una escritura en la que todas las partes comparecían a la modificación de un pagaré hipotecario para prorrogar su fecha de vencimiento, aún habiéndose otorgado después de su fecha de vencimiento.
El comprador de un inmueble emitió un pagaré de $180,088 para garantizar el pago del balance del precio de venta que había quedado aplazado por un año. Se presentó para inscripción ante el Registro de la Propiedad. El comprador deudor pactó con el vendedor el aplazar la fecha de vencimiento por 5 años más. En una fecha posterior a la fecha de vencimiento del pagaré original se otorgó una escritura en la que comparecieron todas las parte, los acreedores y el deudor. La Registradora denegó, alegando que habiendo vencido el pagaré, había vencido la hipoteca, por lo que no se podía negociar ni modificar el pagaré. Al aplicar esta interpretación se requeriría el otorgamiento e inscripción de una escritura de cancelación y el otorgamiento de un nuevo pagaré con la constitución de una nueva hipoteca, con los gastos y aranceles correspondientes.
El Supremo analiza el efecto de la prescripcion de los pagarés personales (3 años desde su fecha de vencimiento) y el de los pagarés hipotecarios (20 años desde su fecha de vencimiento) y expresa:
«Por lo tanto, cuando transcurre la fecha establecida en un pagaré hipotecario con fecha específica se entenderá que dicho pagaré venció. Ahora bien, tanto ese pagaré como la hipoteca aún permanecen vigentes ya que el acreedor puede instar una acción para que se cumpla con el pago y puede ejecutar la hipoteca. Una vez transcurre el término prescriptivo, el acreedor pierde todo derecho a ejecutar la hipoteca y entonces se entenderá que esta perdió su vigencia. Así, pues, y dado que la vigencia de la hipoteca depende de la vigencia de la obligación principal, una vez transcurre el término prescriptivo del pagaré hipotecario la hipoteca se extinguirá por prescripción.[43] Es por esta razón que una vez prescribe la acción hipotecaria es que procede la cancelación del asiento en el Registro, ya que dicha acción perdió su vigencia y, por lo tanto, se extinguió.»
Haciendo expresión de que debe favorecerse el tráfico comercial, concluye que un pagaré vencido, pero aún vigente, por no haber prescrito el término para la acción hipotecaria (de 20 años), puede ser modificado por acuerdo de todas las partes.
